Sanayi arsasının yeni alıcısı teknoloji

Fabrika yatırımlarının önemli bir parçası olan sanayi arsalarında değer haritası değişiyor. Tekstil gibi emek yoğun üretim yerine, enerji depolama, savunma, havacılık, veri merkezleri ve batarya üretimi gibi yapay zeka ve dijital altyapıya sahip büyük parsellere ilgi artıyor.

Uzmanlara göre, önümüzdeki dönemde asıl fiyat farkı, ucuz ve pahalı arsalar arasında değil, dijital bağlantı kapasitesi, enerji altyapısı ve lojistik erişimi olan parseller arasında yaşanacak.

Türkiye’nin sanayi gayrimenkulü piyasasında yeni bir değer haritası oluşuyor. Bir taraftan yüksek maliyetler ve küresel rekabet nedeniyle özellikle emek yoğun sektörlerde üretim lokasyonları değişirken, diğer taraftan savunma sanayisinden veri merkezlerine, enerji depolamadan batarya teknolojilerine kadar yeni sektörler sanayi arsalarında yeni bir talep oluşturuyor.

Bu değişim, sanayi arsasında yatırımcının baktığı kriterleri de yeniden değiştiriyor.

Bir dönem sanayi bölgesinde bulunmak ve ulaşım bağlantılarına yakınlık değer için yeterli görülürken, artık enerji kapasitesi, dijital bağlantı, lojistik erişim, parsel büyüklüğü, imar ve çevresel izinler öne çıkıyor.

Piyasa aynı zamanda bölgesel olarak da ayrışıyor. İstanbul’a yakın sanayi lokasyonları güçlü konumunu korurken, Bursa, Ankara, İzmir ve Konya gibi üretim merkezlerinde sektörel kümelenmeler talebi destekliyor. Bilecik gibi İstanbul’a yakın ve yeni sanayi yatırımlarının gündeme geldiği Anadolu kentleri de artık yatırımcının radarında.

Tek yönlü fiyat hareketi yerine, niteliksel ayrışmalar var

GABORAS Genel Müdürü Ruhi Konak, sanayi arsalarındaki dönüşümün yalnızca mevcut üretim faaliyetleri üzerinden okunamayacağını belirterek, bölgenin yeni yatırım çekme kapasitesinin giderek daha belirleyici hale geldiğine dikkat çekti.

Sanayi arsalarının ekonomik büyüme, üretim yatırımları ve lojistik altyapının önemli göstergelerinden biri olduğunu belirten Konak, Türkiye’nin üretim altyapısını güçlendiren yatırımlar sürerken, sanayi gayrimenkulünde de klasik üretim anlayışının ötesine geçen bir dönüşümün yaşandığını söyledi.

Talebin artık sadece fabrika yatırımlarından gelmediğine dikkat çeken Konak, veri merkezleri, yapay zeka altyapıları, savunma sanayisi, havacılık ve uzay teknolojileri, batarya üretim tesisleri, enerji depolama sistemleri ve lojistik merkezlerinin de büyük ölçekli ve güçlü altyapıya sahip sanayi arsalarına ihtiyaç duyduğunu vurguladı.

Bu nedenle Türkiye genelinde sanayi arsalarında tek yönlü bir fiyat hareketinden söz etmek yerine, bölge ve nitelik bazında ayrışmaya bakılması gerektiğini ifade eden Konak, limanlara, ana ulaşım koridorlarına ve büyük tüketim merkezlerine yakın bölgelerde talebin güçlü kaldığını belirtti.

Konak ayrıca, savunma, enerji, otomotiv ve lojistik yatırımlarının yoğunlaştığı yeni sanayi hatlarında da hareketlilik yaşandığının altını çizdi.

Gebze pahalı, Trakya’nın avantajı İstanbul

Farklı dinamiklerin fiyatta da belirleyici olduğuna işaret eden Konak, Gebze ve çevresinin, İstanbul’a yakınlığı ve güçlü lojistik bağlantılarıyla yüksek fiyat seviyelerinin görüldüğü sanayi bölgeleri arasında yer aldığını söyledi.

Konak, bölgesel hareketliliğe ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“Çerkezköy-Çorlu hattında İstanbul’daki üretim tesislerinin daha geniş alan arayışı, otoyol bağlantıları ve lojistik yatırımları, talebi destekliyor.”

Bursa’da otomotiv ve makine sanayisinin oluşturduğu güçlü kümelenmenin sanayi arsasına ilgiyi canlı tuttuğunu belirten Konak, İzmir Aliağa’da ise limanlar, enerji tesisleri, petrokimya ve ağır sanayi yatırımlarının büyük ölçekli parselleri öne çıkardığını ifade etti.

Ankara ve Konya’daki yatırım dinamiklerine de dikkat çeken Konak, şunları kaydetti:

“Ankara’da savunma, havacılık ve teknoloji yatırımları; Konya’da ise makine, otomotiv yan sanayi ve tarım teknolojileri sanayi gayrimenkulünün önemli talep kaynakları arasında bulunuyor.”

Böylece Türkiye’de sanayi arsalarına yönelik talebin yalnızca büyükşehir çevrelerinde değil, sektörel uzmanlaşmanın güçlendiği üretim merkezlerinde de şekillendiği görülüyor.

Bilecik yatırımcının radarında

Sanayideki dönüşüm yalnızca mevcut büyük üretim merkezlerini değil, Anadolu’daki yeni yatırım bölgelerini de öne çıkarıyor.

Arsa Geliştiricisi ve Uzmanı Halil İbrahim Dindi, sanayi yatırımlarının İstanbul çevresi ve Anadolu’ya yayılmasının arsa talebini de beraberinde taşıdığına dikkat çekti.

Kocaeli, Bilecik, Kandıra, Bolu ve Kırıkkale’nin yatırımcı ilgisinin görüldüğü bölgeler arasında bulunduğunu belirten Dindi, özellikle Bilecik’in Osmaneli ve Söğüt ilçelerine yönelik ilgide artış gözlemlediklerini vurguladı.

Bilecik’in İstanbul’a yakınlığı, sanayi gelişimi ve yatırım teşviklerinin bu ilgide etkili olduğunu ifade eden Dindi, özellikle yeni sanayi yatırımlarının yalnızca sanayi arsalarını değil, beraberinde oluşacak istihdam ve nüfus hareketi nedeniyle konut arsalarını da etkileyebileceğine dikkat çekti.

Dindi, bu duruma ilişkin şu değerlendirmede bulundu:

“Sanayi yatırımları ve nüfus artışı, önümüzdeki dönemde konut arsalarının da değerini artıracaktır.”

Sanayideki sektörel dönüşümün en görünür olduğu bölgelerden birinin Denizli olduğunu belirten Dindi, emek yoğun tekstil sektöründe bazı üreticilerin faaliyetlerini Mısır gibi farklı üretim merkezlerine taşıdığını, bazılarının ise tamamen farklı sektörlere geçtiğini söyledi.

Dindi, tekstilden çıkan bazı üreticilerin ise otomatik kapı sistemlerinden iş makinelerine kadar farklı faaliyet alanlarına yönelmesinin, mevcut sanayi tesislerinin kullanım biçimini de değiştirdiğini ifade etti.

Teknoloji odaklı yeni üretimlerin ise boşalan tesis ve arsaların farklı sektörler tarafından yeniden değerlendirilmesine olanak sağladığını dile getiren Dindi, böylelikle sanayi arsalarının yeni üretim biçimlerine uyarlandığının altını çizdi.

İki taşınmaz arasında ‘nitelik’ makası açılabilir

Arsa Geliştiricisi ve Uzmanı Aslı Orhan Demiral, devletin yatırım ve üretim teşviklerinin etkisiyle, sanayinin Anadolu’ya ve İstanbul’un çeperlerine doğru yeniden konumlanmasının hızlandığını söyledi.

Bu dönüşümün bir başka sonucunun da İstanbul’un merkezinde kalan eski sanayi alanlarında görülebileceğini dile getiren Demiral, üretim fonksiyonunu kaybeden bazı bölgelerin önümüzdeki süreçte farklı kullanım alanlarına dönüşmesinin beklendiğini ifade etti.

Demiral, konuya ilişkin şu değerlendirmede bulundu:

“Üretim fonksiyonunu kaybeden bazı bölgelerin önümüzdeki süreçte ticaret, ofis, konut ve karma kullanım projelerine dönüşmesi bekleniyor. Bu nedenle boşalan sanayi alanlarını yalnızca piyasaya çıkan yeni gayrimenkul arzı olarak değerlendirmemek gerekiyor.”

Bu dönüşümün kentlerin yeniden yapılanma sürecinin bir parçası olduğunu belirten Demiral, sanayi alanlarındaki değişimin yalnızca gayrimenkul piyasası açısından değil, şehirlerin gelecekteki kullanım biçimleri açısından da önem taşıdığını vurguladı.

Satışların belirli sektör ve bölgelerde yoğunlaştığına dikkat çeken Demiral, altyapısı tamamlanmış, lojistik avantajı bulunan ve doğru fiyatlanan sanayi arsalarının değerini koruduğunu söyledi.

Üretim ve depolama ihtiyacının sürdüğü bölgelerde de talebin devam ettiğini belirten Demiral, önümüzdeki dönemde ihracattaki rekabet koşulları, devlet teşviklerinin yönü, lojistik altyapı yatırımları ve şehirlerin dönüşüm politikalarının sanayi arsalarının değerini belirleyen temel faktörler olacağını ifade etti.

“Ortaya çıkan tablo, sanayi gayrimenkulünde yeni dönemin yalnızca ‘arsa nerede?’ sorusuyla okunamayacağını gösteriyor.”

Demiral, aynı büyüklükteki iki sanayi parselinin sahip olduğu altyapı özelliklerinin gelecekte değer açısından önemli bir fark oluşturabileceğine dikkat çekti.

“Aynı büyüklükteki iki sanayi parselinden biri yüksek enerji kapasitesine, otoyol ve liman bağlantısına sahipken diğeri bunlardan yoksunsa, gelecekte iki taşınmaz arasındaki değer daha da açılabilir.”

Yeni yatırım alanlarının ortak ihtiyacının yalnızca metrekare olmadığını belirten Demiral, yüksek kapasiteli, erişilebilir ve üretime hazır alanların öne çıkacağını vurguladı.

“Çünkü yapay zeka altyapısından veri merkezlerine, batarya üretiminden savunma sanayisine kadar yeni yatırım alanlarının ortak ihtiyacı artık yalnızca metrekare değil; yüksek kapasiteli, erişilebilir ve üretime hazır metrekare.”

Asıl ayrışma geleceğe hazır arsalarda olacak

Sanayi arsasının konuttan çok farklı bir alım-satım dinamiğine sahip olduğuna dikkat çeken Ruhi Konak, yatırımcıların enerji, parsel büyüklüğü, ulaşım, çevresel izin ve imar ihtiyaçlarının birbirinden farklı olması nedeniyle işlemlerin daha uzun ve seçici gerçekleşebildiğini söyledi.

Konak, altyapısı hazır, hukuki durumu net ve üretime hızla başlanabilecek taşınmazların daha kolay alıcı bulduğunu, yüksek ilave yatırım gerektiren tesislerde ise satış sürelerinin uzayabildiğini belirtti.

Sanayi arsalarında önümüzdeki dönemin değerleme kriterlerinin değişeceğini ifade eden Konak, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Önümüzdeki dönemin değerleme kriterleri ise doğru lokasyon, güçlü enerji altyapısı, dijital bağlantı kapasitesi, lojistik erişim ve sürdürülebilirlik.”

Konak, sanayi arsalarındaki temel ayrışmanın artık yalnızca fiyat üzerinden değerlendirilemeyeceğini belirterek, geleceğin üretim ihtiyaçlarına cevap verebilen taşınmazların daha fazla öne çıkacağını söyledi.

“Sanayi arsalarındaki asıl ayrışma, en ucuz ve en pahalı parseller arasında değil, geleceğin üretim ihtiyaçlarına hazır olanlarla olmayanlar arasında yaşanacak.”

Sanayi arsalarında teknoloji odaklı yeni dönem

Türkiye’nin sanayi gayrimenkulü piyasasında yaşanan dönüşüm, üretim sektörlerinin değişimiyle birlikte arsa tercihlerini de yeniden şekillendiriyor.

Emek yoğun üretimin yanı sıra savunma sanayisi, havacılık ve uzay teknolojileri, veri merkezleri, yapay zeka altyapıları, enerji depolama ve batarya üretimi gibi alanların büyümesi, sanayi yatırımlarında ihtiyaç duyulan fiziksel ve dijital altyapının önemini artırıyor.

Bu nedenle yatırımcı açısından yalnızca arsa büyüklüğü ve lokasyon değil; enerji kapasitesi, dijital bağlantı, lojistik erişim, imar durumu, çevresel izinler ve üretime hazır altyapı giderek daha önemli hale geliyor.

Uzmanların değerlendirmelerine göre önümüzdeki dönemde sanayi arsalarında değer farkının, “ucuz arsa-pahalı arsa” ayrımından çok, geleceğin üretim ihtiyaçlarına cevap verebilen ve güçlü altyapıya sahip parseller ile bu özelliklerden yoksun taşınmazlar arasında oluşması bekleniyor.

Kaynak: Dünya Gazetesi